PARERE LEGALE SUL DIRITTO DELLE LOCAZIONI

La sig.ra Beta è costituita in ditta individuale e la sua attività è quella di gestione dell’hotel “XYX” in Venezia.

Non è però la signora Beta la proprietaria dell’immobile che risulta a lei locato a far data del   30.04.2015  per la somma mensile di euro 7.500,00€ e con prima scadenza prevista, come per legge a 9 anni tacitamente rinnovabili per ulteriori anni 9.

La signora Beta si rivolge a questo studio per risolvere alcuni dubbi che le sono sorti in relazione alla clausola n 6 del contratto, la quale recita: “In ipotesi di cessione d’azienda o di ramo d’azienda di albergo, la parte locatrice avrà diritto di prelazione per l’acquisto dell’azienda stessa. Le parti convengono espressamente che, sia per quanto riguarda le modalità per l’eventuale esercizio del diritto di prelazione, sia per quanto riguarda le modalità per l’esercizio da parte della signora Alfa del diritto di riscatto, qualora la sig.ra Beta non avesse formalizzato l’invito ad esercitare il diritto di prelazione, devonsi utilizzare i termini e le modalità di cui agli artt. 38 e 39 della L. 392/78, che qui si intendono integralmente richiamati. Per la diversa ipotesi di cessione dell’azienda a favore di terzi verrà prestata, a garanzia delle obbligazioni locatizie, fideiussione bancaria per 12 (dodici) mesi a favore della parte locatrice, la quale si impegna a rendere apposita liberatoria alla sig.ra Beta da ogni obbligo attinente al presente contratto”.

La clausola soprattutto nel suo secondo periodo non rispecchia i parametri di concretezza e intellegibilità che dovrebbe possedere per essere correttamente interposta.

Ed in effetti permangono molti dubbi in ordine a

• Chi deve prestare la fideiussione, problema minore forse dal momento che il contratto acquisisce valore di legge solo per le parti che lo sottoscrivono.

Ciò significa che non è possibile obbligare un terzo non contraente ad adempiere a clausole contenute in un contratto.

In questo senso la clausola n. 6 obbliga il conduttore (in caso di non utilizzo del diritto di prelazione da parte del locatore e di cessione del contratto a un terzo) a dover prestare idonea garanzia.

In ogni caso secondo l’art. 34 della Legge sui contratti di locazione si stabilisce che il conduttore principale rimane obbligato in solido con il cedente nel caso in cui quest’ultimo non ottemperi correttamente alle prestazioni dedotte in contratto.

• Quello che più preoccupa invece è stabilire il quantum della fideiussione da prestare.

La clausola di per sé, abbiamo già detto, è scritta in forma poco chiara.

Se si volesse intendere che la fideiussione da prestare è di 12 mensilità (circa 90.000,00€) per la durata di 12 mesi sarebbe eccessivamente gravosa per il conduttore e si risolverebbe di fatto nell’impossibilità di effettuare operazioni finanziarie al conduttore, aggirando un espresso divieto di legge.

1. A) Dunque se così fosse, la clausola sarebbe nulla e quindi non produrrebbe i suoi effetti rendendo cos’ possibile alla sig.ra Beta di cedere senza restrizione ed in qualsiasi momento il contratto, resta ferma la sua responsabilità solidale, come dicevamo poco sopra con il cedente, per l’anno successiva alla cessione, cui comunque il locatore non potrebbe mai opporsi.
2. B) Altro modo di interpretare la clausola in parola è il seguente: il cedente sarebbe obbligato ad accendere una fideiussione bancaria dell’importo pari alla caparra confirmatoria per un periodo massimo di due mesi.

Questa forma di intendere la clausola n. 6 sarebbe equilibrata e rispetterebbe il bilanciamento di interessi contrapposti nel sinallagma contrattuale, permettendo tra l’altro, di rispettare altro principio fondamentale del nostro ordinamento, far sopravvivere gli accordi contrattuali e non annullarli se non in casi gravissimi.

La cosa migliore sarebbe, nel caso in cui si affacciasse la concreta possibilità di cedere il contratto ad un terzo, rispettare il diritto di prelazione a favore del locatore e, nel caso in cui quest’ultimo vi rinunciasse, operare come da suggerimento sub B) e che sia eventualmente il locatore che vi si opponga.

Dal canto suo il conduttore ha ottimi argomenti da spendere per uscire vincitore.

Quanto alla domanda inizialmente posta dalla sig.ra Beta, se fosse possibile cioè in un primo momento operare la trasformazione della propria ditta individuale in srl e dopo un anno rivalutare le quote e venderle al 100% a un terzo, si sconsiglia vivamente di operare in questo modo.

Innanzitutto questo comporterebbe una simulazione e renderebbe nulla tutta l’operazione.

Inoltre sotto altro profilo, così agendo, la conduttrice aggirerebbe il dovere di porre il locatore in grado di azionare il proprio diritto di prelazione, con artifici e raggiri che sotto il più grave e rigoroso aspetto penalistico, potrebbero addirittura configurare una truffa contrattuale.

Pertanto si consiglia di trovare una soluzione diversa, che qui si caldeggia nell’interpretazione contrattuale offerta sub B).

Passiamo ora al secondo quesito.

Il conduttore può recedere dal contratto in ogni momento, dando 6 mesi di preavviso, qualora ricorrano gravi motivi (art. 27 c. 7, 8 legge 392/1978). Per il recesso, la legge richiede espressamente la comunicazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno. In caso di mancato preavviso, il conduttore deve risarcire il locatore per lo scioglimento anticipato del contratto. L’unica circostanza in cui il conduttore non è tenuto al risarcimento di cui sopra è quella in cui dimostri che il locatore ha comunque utilizzato l’immobile e la sua anticipata restituzione non gli ha cagionato un pregiudizio patrimoniale.

La facoltà di recedere riconosciuta al conduttore può atteggiarsi duplicemente.

1) Recesso legale (art. 27 c. 8 legge 392/1978) può avvenire:

1. a) in qualsiasi momento,
2. b) previo preavviso di 6 mesi (il canone di locazione deve essere versato per tutto il semestre di preavviso, benché l’immobile venga rilasciato prima dal conduttore),
3. c) per gravi motivi.

Per gravi motivi possono intendersi per esempio quei fatti estranei alla volontà del conduttore, sopravvenuti alla conclusione del contratto e tali da impedirne la prosecuzione: la crisi finanziaria del conduttore, tale da non consentirgli di mantenere la locazione

2) Recesso convenzionale (art. 27 c. 7 legge 392/1978): le parti possono inserire nel contratto un’apposita clausola che consenta il recesso a prescindere dai gravi motivi (necessari nel recesso legale) ovvero che subordini il recesso ad altri motivi. In ogni caso, il conduttore può recedere:

1. a) in qualsiasi momento,
2. b) previo preavviso di 6 mesi (il canone di locazione deve essere versato per tutto il semestre di preavviso, benché l’immobile venga rilasciato prima dal conduttore).

Ed è questo il caso che si ritrova nel contratto sottoposto alla nostra attenzione

In caso di recesso del conduttore, non è dovuta l’indennità di avviamento.

Risoluzione del contratto

Oltre che per il recesso del conduttore o il diniego di rinnovo del locatore, la locazione può cessare per la risoluzione del contratto.

1. Per inadempimento del conduttore: questa è l’ipotesi più ricorrente consiste nel mancato pagamento del canone locatizio). Il locatore può agire con lo sfratto per morosità e chiedere il rilascio dell’immobile. Un altro caso può essere quello in cui il conduttore esegua innovazioni non consentite.
2. Per inadempimento del locatore: per esempio potrebbe essere il caso di mancata esecuzione delle opere di manutenzione necessarie o di presenza di vizi dell’immobile o di molestie al suo godimento.

La risoluzione può essere anche consensuale, ossia le parti concordemente decidono di porre fine al rapporto locatizio.

Per completezza, si ricorda che sono nulle le clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile (art. 7 richiamato dall’art. 41 legge 392/1978).

Infine, rispondiamo al terzo quesito: quante mensilità verrebbero riconosciute alla signora Beta alla fine dei 18 anni di locazione, se 21 o 42.

Indennità per la perdita dell’avviamento

L’indennità per la perdita di avviamento corrisponde a quel «sovrappiù di valore economico che si incorpora nell’immobile per il fatto che vi è stata lungamente esercitata un’attività produttiva che ne ha fatto un centro di attrazione per la clientela» (V. ROPPO, Istituzioni di diritto privato, Bologna, Monduzzi, 1998, 472).

Se la locazione cessa per volontà del locatore, egli deve corrispondere al conduttore un’indennità pari a:

• 18 mensilità del canone (per le locazioni commerciali);
• 21 mensilità del canone (per le locazioni alberghiere).

Inoltre, il conduttore ha diritto ad un’ulteriore indennità, sempre pari a 18/21 mensilità, nel caso in cui l’immobile venga adibito alla stessa attività rispetto a quella uscente, sempre che tale nuova attività venga iniziata entro 1 anno dalla cessazione della precedente (art. 32 c. 2 legge 392/1978).

Riassumendo, l’indennità è sempre dovuta in caso di:

1. diniego di rinnovazione del locatore alla prima scadenza;
2. disdetta del locatore alle scadenze successive,

L’indennità non deve essere corrisposta in caso di:

1. locazione avente ad oggetto un’attività professionale (come lo studio di un avvocato o un commercialista),
2. immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori,
3. immobili destinati all’esercizio di attività di carattere transitorio,
4. immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (art. 35 legge 392/1978),
5. recesso del conduttore alla scadenza contrattuale,
6. recesso del conduttore nel corso della locazione,
7. risoluzione del contratto.

In relazione alla risoluzione del contratto proposta dal conduttore per inadempimento del locatore, secondo la giurisprudenza, non è dovuta l’indennità di avviamento, ma il conduttore ha a disposizione l’azione di risarcimento del danno, in cui una voce potrebbe essere proprio la perdita dell’avviamento.

Quindi alla signora Beta, alla fine dei 18 anni di locazione, spetteranno comunque solo 21 mensilità

Certi di essere stati più chiari e utili possibili.

In fede

Venezia 29 novembre 2019

Avv. Innocenzo Megali